A falta de registro adequado de garantias em FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios) pode gerar riscos operacionais significativos, muitas vezes subestimados pelos gestores e investidores. Este problema ficou evidente recentemente em um caso envolvendo uma grande empresa e a securitização de aluguéis, demonstrando a importância crucial da alienação fiduciária e do cumprimento das formalidades legais.
A importância do registro de garantias
Um título lastreado em uma garantia real deve ser devidamente registrado para evitar a perda do ativo por reutilização indevida em outra operação, seja por erro operacional ou fraude do credor. A prática bancária correta para garantir amparo jurídico em caso de inadimplência (ou desvio de finalidade da garantia) é realizar os registros das garantias nos ambientes regulatórios apropriados. No caso de garantia imobiliária, isso envolve a inscrição regular e tempestiva do registro da alienação fiduciária, assegurando a trava e a transferência simples para os credores, se necessário.
Consequências da falta de registro
Observamos no mercado operações lastreadas em ativos imobiliários onde alguns gestores “economizam” nos registros dos contratos. Eles estruturam emissões de Títulos Imobiliários – como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) – sem a devida cláusula de alienação fiduciária, especialmente quando o emissor é uma grande companhia ou possui um excelente rating. Isso pode comprometer a segurança jurídica da operação, pois a avaliação de risco pode ser imprecisa por vários motivos, incluindo variações nas condições do credor ao longo do tempo.
Recentemente, tivemos um caso típico envolvendo uma operação de securitização de aluguéis pagos pela Vibra. Os contratos dos CRIs não previram nenhuma cláusula de alienação fiduciária, já que ofereciam como garantia o aluguel de um prédio da Confidere, que acabou sendo vendido pela proprietária. Os papéis ficaram sem proteção devido à destinação indevida, resultando em uma perda de mais de R$300 milhões, tornando a operação ilíquida e desvalorizada, sem possibilidade de recuperação pela ausência da garantia registrada e, consequentemente, sem possibilidade de questionamento judicial.
Impactos no mercado financeiro
Essa falha na estruturação do título geralmente não é divulgada ao mercado, nem muitas vezes detectada pelas auditorias, impedindo que investidores e cotistas do fundo avaliem adequadamente a segurança e precificação do papel. O caso da Vibra ilustra como a falta de registro adequado pode levar a perdas substanciais e comprometer a confiança no mercado de títulos imobiliários.
Soluções e inovações
O mercado muitas vezes evita realizar todas as etapas que garantiriam a estruturação perfeita devido à burocracia e ao grande consumo de tempo para completar o processo junto aos cartórios e demais entidades forenses para emissão de toda a documentação necessária. A boa notícia é que empresas como a CertDox podem realizar todo o processo de registro – desde a emissão das certidões, formalização dos contratos, até a integração com os cartórios – de forma totalmente eletrônica e ágil, simplificando o processo e assegurando a devida formalização da garantia para proteção da operação.
A importância do registro adequado de garantias em FIDCs
A falta de registro adequado de garantias em FIDCs pode gerar riscos operacionais significativos, comprometendo a segurança jurídica das operações e levando a perdas substanciais. Este risco é exacerbado quando gestores subestimam a necessidade de registros formais, acreditando que podem economizar tempo e custos, mas na verdade, expõem os investimentos a falhas e fraudes.
A digitalização e a automação dos processos de registro, como oferecido pela CertDox, são essenciais para garantir a integridade e a transparência das operações financeiras. Com soluções que permitem a desmaterialização, integração, assinatura e registro eletrônico de documentos, a CertDox assegura que todas as etapas sejam concluídas de forma eficiente e segura. Isso não apenas protege os investimentos, mas também promove a confiança no mercado, garantindo que as operações sejam conduzidas com a devida formalização e conformidade jurídica.
Ao adotar a plataforma CertDox, as empresas de serviços financeiros podem focar no desenvolvimento de seus negócios, enquanto os processos críticos de registro e formalização de garantias são tratados de maneira eficaz e confiável.
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