A recente decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) sobre o registro de instrumento particular para constituição de alienação fiduciária tem sido tema de intensos debates. Embora seja uma discussão de natureza altamente técnica, seus desdobramentos possuem implicações práticas significativas para os agentes do mercado imobiliário, incluindo construtoras, incorporadoras e, sobretudo, compradores.
O papel do CNJ e a alienação fiduciária
O CNJ, órgão responsável por supervisionar a administração e as finanças do Poder Judiciário, julgou o processo administrativo n° 0000145-56.2018.2.00.0000. Este processo abordava a possibilidade de registro de alienação fiduciária por meio de instrumento particular celebrado fora do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
Em suma, a alienação fiduciária é uma modalidade de garantia contratual que envolve a transferência de propriedade de um bem do devedor (fiduciante) para o credor (fiduciário) como garantia de pagamento de uma dívida. Nesse contexto, a instituição financeira se torna a proprietária fiduciária do bem enquanto a dívida estiver pendente. Após a quitação da dívida, a propriedade retorna ao fiduciante. No entanto, em caso de inadimplência, a propriedade fiduciária é consolidada em benefício do fiduciário e do credor.
A nova decisão do CNJ
A decisão do CNJ, que manteve a restrição imposta pelo Provimento n° 93 do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, vem sendo objeto de críticas e polêmicas. Muitos questionam se a decisão está em conformidade com a Lei de Alienação Fiduciária e se ela respeita os princípios da igualdade, da legalidade e da razoabilidade.
A demais, há controvérsias em relação à natureza jurídica da alienação fiduciária. Apesar de ser uma garantia real, a alienação fiduciária não é um direito real por si só, mas um direito real de aquisição. Portanto, questiona-se se a exigência de escritura pública para a constituição de alienação fiduciária, prevista no art. 108 do Código Civil, deveria se aplicar ao tema.
Implicações da alienação fiduciária para o mercado imobiliário
A manutenção da restrição ao uso de instrumento particular para a constituição de alienação fiduciária pelo CNJ pode gerar impactos significativos no mercado imobiliário. O processo de constituição de alienação fiduciária pode se tornar mais caro e demorado, limitando ou até mesmo impedindo a aquisição de bens pelos compradores.
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Conclusão
Existem várias razões acreditar que a decisão do CNJ seja revista. Afinal, é importante garantir que o interesse social prevaleça sobre os interesses de determinados grupos.
Em suma esse tema tem sido um instrumento crucial para viabilizar a realização do sonho da casa própria e para o desenvolvimento de negócios no setor imobiliário. Portanto, qualquer restrição ou aumento de complexidade a esse instituto deve ser vista com cautela.
Contudo, a CertDox está atenta a isso, e surge sempre como uma alternativa tecnológica para simplificar e agilizar os procedimentos de registro para realização da alienação fiduciária de forma eletrônica e segura, sempre buscando que seja transparente e independente das alterações regulatórias que possam surgir, facilitando a formalização do crédito imobiliário.